Договоры об аренде недвижимости: на что обратить внимание перед подписанием?
Ввиду сильного удорожания стоимости квартиры, а также высокой процентной ставки по ипотеке для некоторых ее приобретение стало невыполнимой задачей. Это касается и коммерческой недвижимости, поэтому в такой ситуации, лучшим решением будет временный найм жилья или аренда помещения. Однако, далеко не все правильно оценивают риски, связанные с этим процессом, и не придают значения содержанию договора, который заключается между собственником такого помещения и арендатором. Так на что следует обратить внимание при его подписании и какие нюансы стоит учесть при его составлении, чтобы избежать проблем в будущем?
Что такое аренда или найм жилого помещения?
Аренда недвижимости предполагает ее временное предоставление в пользование другой стороне. То есть ее собственник на определенных условиях и за некоторую ежемесячную плату разрешает арендатору использовать помещение в своих целях на протяжении оговоренного срока. Это может быть найм квартиры для дальнейшего проживания в ней, либо аренда нежилого помещения под размещение в нем офиса или магазина.
От того, какая недвижимость сдается в аренду определяются и отношения между ее собственником и арендатором. Так например, жилая недвижимость предназначена исключительно для проживания в ней, и, в таком случае, заключается договор найма. Нежилое помещение или коммерческая недвижимость разрешает использовать арендованный объект для устройства магазина, торгового центра, офиса, или швейной мастерской. В таком случае, речь уже пойдет о заключении договора аренды нежилого помещения.
Какие условия содержит договор аренды?
Договор аренды предполагает его письменную форму, и в нем должен четко определяться не только предмет аренды, но и права и обязанности сторон. В таком документе должны быть следующие неотъемлемые пункты:
- описание объекта недвижимости. Необходимо обязательно указать адрес жилого или нежилого помещения, его площадь, наличие иного имущества, расположенного на его территории, а также общее состояние;
- срок. Немаловажным фактом является и срок, на который арендодатель предоставляет в пользование свою недвижимость. Как правило, такой договор заключается на один год с возможностью его дальнейшей пролонгацией или без нее;
- арендная плата. В документе стоит указать полную стоимость аренды помещения, необходимость оплаты коммунальных услуг, если такое предполагается, сроки и способы внесения платежей, а также методы их расчета. При этом все расчеты должны быть понятны нанимателю, чтобы в будущем не возникало вопросов по этому поводу, и недопонимания между сторонами договора.
Важно! В договоре аренды помещения должны быть указаны все пункты, и оговорены все обязанности и права сторон. Это необходимо, чтобы в будущем решение возникающих споров не занимало много времени и не приводило к длительным судебным разбирательствам.
Какие права и обязанности сторон должны указываться в договоре найма или аренды?
При составлении договора должны учитываться права и обязанности обеих сторон, как наймодателя, так и арендатора. Причем их основная часть охраняется законом и прописана в ГК РФ. Но здесь стоит оговориться, что их соблюдение произойдет в том случае, даже если они не будут указаны в документе.
Так у арендатора есть право на полное владение и использование помещения с учетом его предназначения, требовать улучшения его состояния, а также проведения необходимых ремонтных работ. При этом он может отстаивать свои интересы в суде, если хотя бы один пункт такого договора не будет соблюден в отношении него.
Однако у нанимателя есть и некоторые обязанности перед собственником помещения, предоставленного в аренду. И прежде всего, он обязан сохранять его в том состоянии, в котором оно ему было передано, а также заботиться о сохранности иного имущества, размещенного на его территории. Кроме того, он должен своевременно вносить плату, предусмотренными в условиях договора способами.
Что касается собственника помещения, он обязан своевременно производить ремонтные работы, и поддерживать удовлетворительное состояние. И для этого закон предоставляет ему право на проверку. То есть собственник помещения может прийти и убедиться, что переданная им жилая или нежилая площадь используется по назначению и находится в том же состоянии. Кроме того, он имеет право досрочного расторжения договора аренды, если действия арендатора привели к порче его собственности, или же продления сроков аренды по истечении оговоренных в договоре. В последнем случае, это происходит путем обычной пролонгации уже подписанного документа или составления нового.
Какие дополнительные условия может содержать договор аренды?
Помимо основных условий, в договоре аренды или найма могут быть оговорены случаи досрочного прекращения его действия, а также способы уведомления о принятии такого решения. Также оговариваются сроки и способы продления имущественных отношений между арендатором и арендодателем.
Это может происходить как в автоматическом режиме по истечению срока действия такого документа или при его перезаключении. В обоих случаях предусмотрена и возможность изменения некоторых его пунктов, например, увеличение арендной платы.
Кроме того, договор может содержать пункты о предоставлении права арендатору на заключение договора о субаренде и передачи арендованного помещения третьим лицам.
Ведение такого вида бизнеса явление не редкое, когда арендатор пересдает в пользование уже арендованное им помещение с целью получения дополнительного дохода.
Главные юридические моменты при составлении и подписании договора
В некоторых случаях необходима регистрация договора аренды в Росреестре, особенно это касается недвижимости, которая сдается в наем для создания в ней продуктового магазина или кафе. Без подтверждения регистрации в разрешении на работу таких заведений будет отказано проверяющими органами.
К тому же если договор аренды заключается более чем на один год, то регистрация является обязательной.
Внимание! Не оформленный должным образом договор аренды несет в себе некоторые риски, причем для обеих сторон. Так например, арендатор может оказаться на улице, если собственник жилой площади внезапно скончался, а его наследники не пожелали продолжать отношения, оговоренные в таком договоре.
Нужно ли проверять арендатора или арендодателя перед заключением договора?
Юристы рекомендуют в обязательном порядке проверять владельца недвижимости, а также арендатора, перед подписанием договора, так как участились случаи мошенничества. И прежде всего, необходимо убедиться является ли лицо собственником такой недвижимости, и какой именно его частью он владеет, так как у помещения их может быть несколько. Для этого арендодатель обязан предоставить документ о праве собственности, а также свой паспорт.
Можно изучить отзывы тех, кто уже снимал квартиру или помещение для ведения бизнеса. Сейчас такое явление распространено и найти предыдущего арендатора несложно.
Кроме того, сам арендодатель может потребовать подтверждение платежеспособности от возможного претендента на аренду помещения, а также предоставление залогового платежа.
Подписание договора
Подписание договора аренды может происходить стандартным способом, если он заключается на несколько месяцев, либо через Росреестр. К тому же арендовать жилье можно и удаленно, когда арендатор находится в другом городе и планирует переезд. Поэтому в последних двух случаях закон разрешает использовать электронную подпись. Однако для этих целей применяется квалифицированная электронная подпись, так как она имеет юридическую силу, без каких-либо дополнительных условий.
Не стоит забывать и о необходимости сохранять у себя копию договора, так как данный документ является прямым доказательством отношений между сторонами. Ведь не исключено, что решать некоторые споры придется в суде, и без подтверждения сдачи площади в аренду или ее найма в рассмотрении дела может быть отказано на законных основаниях.
Заключение
Найм жилой площади в аренду процесс достаточно сложный и требует некоторых юридических знаний. Преимущественно это касается части составления и подписания договора аренды. Ведь соблюдение его условий, а также прав влияет на взаимоотношение сторон и выполнение установленных обязательств. А соблюдение юридических норм позволяет быстро решить возникающие споры, в том числе, и в судебном порядке.
Не стоит забывать и о том, что грамотно составленный и зарегистрированный договор аренды является гарантией безопасности такой сделки, причем для обеих сторон, поэтому пренебрегать им не стоит. А чтобы избежать ошибок, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу.