Как купить арестованное имущество у судебных приставов и заработать
Если должник не хочет или не может погасить задолженность, его имущество могут арестовать и выставить для реализации на торги. Ходят легенды о том, что покупка арестованных вещей может быть выгодна, так как цены на торгах гораздо ниже рыночных и размер скидки может доходить до 80%.
Особенно прибыльным считается приобретение недвижимости и земельных участков. Однако не каждое имущество может быть подвергнуто аресту.
Какое имущество и на каком основании может быть выставлено на продажу в качестве арестованного, где получить информацию о проведении торгов, какие риски подстерегают покупателя и много других важных вопросов разберем в этой статье.
Что такое арестованное имущество
Арестованное имущество — это дом, квартира, земельный участок, вещи, которые остаются в собственности у должника и после наложения ареста. При этом, человек может жить, например, в доме, но не будет иметь возможности его продать или передать третьим лицам. У него остается право пользования, в отличие, например, от того, что происходит при конфискации, когда право собственности теряется полностью.
Причины ареста имущества судебными приставами просты и понятны. Эта мера призвана:
- гарантировать сохранность имущества, которое должно быть в счет возмещения долга передано взыскателю или реализовано на торгах;
- сохранить возможность при необходимости привести в исполнение судебный акт о конфискации;
- исполнить судебный акт о наложении ареста на вещи, которые принадлежат должнику и находятся в пользовании у него или у третьих лиц.
Законодательная база
Наложение ареста на имущество должника происходит в соответствии со ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 29.05.2024) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2024).
Арест имущества должника подразумевает запрет распоряжаться собственностью, ограничение возможности пользования или изъятие. Способ и срок ограничения устанавливаются судебным приставом с учетом значимости имущества для владельца. При аресте составляется опись в присутствии понятых. Опись представляет собой перечисление предметов, на пользование которыми наложен запрет или ограничение.
ВНИМАНИЕ! Арест не может быть наложен на некоторые виды имущества.
Не подлежат аресту:
- приусадебный участок, на котором находится единственное жилье ответчика;
- бытовая техника, мебель;
- профессиональное оборудование стоимостью до 10 000 рублей;
- продукты питания, еда;
- домашние животные, которые не используются в коммерческих целях и т. д.
Если должник не изъявит желания самостоятельно продать арестованные вещи с перечислением денег на расчетный счет службы судебных приставов, имущество передается в специализированную организацию для проведения торгов.
Преимущества покупки арестованного имущества
Считается, что арестованное имущество должника можно купить практически за бесценок, ведь в ходе аукциона цена существенно снижается. Особенно выгодно приобретение недвижимости. По оценке экспертов, арестованную недвижимость вполне реально купить по цене на 30% ниже среднерыночной стоимости, в некоторых случаях размер дисконта может доходить до 80%.
Причиной этого может быть сильно заниженная цена, устаревшая оценка, желание реализовать актив побыстрее и т. д.
Покупатели приходят сюда в надежде дешево приобрести квартиры, дачи, машины, земельные участки, бытовую технику и т. п. На торгах арестованного имущества можно найти все, что угодно: ценные бумаги, одежду, мобильные телефоны, сельхозтехнику и т. д.
Участвуя в торгах в качестве покупателя можно надеяться, что процесс продажи арестованного имущества происходит прозрачно и в соответствии с требованиями закона. Все участники имеют равные шансы приобрести заинтересовавшие их лоты. А недвижимость, выставленная на аукционе, имеет безупречную историю.
Процесс покупки арестованного имущества
Арестованное имущество выставляется на электронные торги на основании постановления судебного пристава и продается в соответствии с установленными правилами проведения торгов через аукционы или торги с понижением ставки на электронных торговых площадках. Продажей занимается Росимущество на основании решений судебного пристава-исполнителя.
Поиск информации и объектов
Информация о предстоящих торгах размещается территориальными органами Росимущества на официальных сайтах torgi.gov.ru и fssprus.ru, а также в местных печатных и электронных изданиях.
Росимущество чаще всего является заказчиком торгов и продавцом арестованных объектов недвижимости, вызывающей наибольший интерес у покупателей. Также это могут быть электронные торговые площадки, получившие у государства лицензию на сбыт арестованных объектов и конфиската.
Узнать о проведении торгов и посмотреть ассортимент выставленного на продажу можно на сайте Росимущества в разделе «Реализация имущества должников». Статус «на реализации» показывает, что имущество доступно для покупки.
Регистрация для участия в торгах
Стать участником аукциона по продаже арестованного имущества может любой, за исключением:
- бывшего собственника и его родных;
- сотрудников службы судебных приставов и их близких;
- экспертов, принимавших участие в оценке, и их близких;
- представителей компании, организующей торги.
Заявку для участия в торгах можно подать лично, по почте или в электронном виде.
Чтобы участвовать в торгах через интернет, нужно:
- оформить усиленную электронную подпись, чтобы заверять документы удаленно;
- для физического лица иметь паспорт, свидетельство ИНН, СНИЛС;
- иметь подтвержденный профиль физлица на «Госуслугах»;
- зарегистрировать ИП либо физлицо в Единой информационной системе в сфере закупок (ЕИС);
- открыть специальный счет в банке.
Участие в торгах
Продажа арестованного имущества происходит в форме аукционов и торгов с пониженной ставкой.
Аукцион — это публичная продажа товаров, ценных бумаг, имущества и других активов, в соответствии с заранее установленными правилами. Слово «аукцион» обычно ассоциируется с повышением цены (побеждает предложивший самую высокую цену).
Однако существует и другой вид аукциона — с понижением ставки (побеждает первый, согласившийся заплатить предложенную цену).
Нет готового рецепта для успешного участия в торгах, подбора лотов, стратегии ставок. Конечно, умение и удача приходят с опытом, но есть советы, на которые стоит обратить внимание:
- Будьте внимательны и спокойны, наблюдайте и анализируйте тактику конкурентов.
- Заранее установите для себя ценовой максимум или минимум и спокойно двигайтесь в этом направлении.
- Забудьте про азарт и стремление победить любой ценой. Ваша цель — получить прибыль, а не уничтожить противника.
Оформление покупки и получение имущества
В течение пяти дней после проведения торгов победивший участник получает проект договора купли-продажи. У него есть пять рабочих дней, чтобы подписать документ и перевести деньги организатору. Залог, внесенный при подаче заявки, засчитывается в стоимость объекта.
ВНИМАНИЕ! Если победитель отказывается подписать договор, сделка может быть заключена с участником, который оказался на втором месте.
После подписания договора право собственности регистрируется в Росреестре.
Возможные риски и как их избежать
Прежде чем принять решение о покупке арестованного имущества, важно взвесить возможные риски. Особенно неприятно столкнуться с неожиданностями при покупке недвижимости.
Основные риски при покупке арестованного имущества:
- Невозможность посетить объект недвижимости до проведения торгов. Квартира или дом могут находиться в очень плохом состоянии, не иметь доступа к коммуникациям, но иметь огромный долг по коммуналке.
- В жилой недвижимости зарегистрированы жильцы с правом пожизненного пользования. Их невозможно выселить даже через суд. Они вправе пользоваться жилой площадью, удобствами, копить долги по коммунальным услугам.
- Должник, не согласный с решением об аресте и продаже жилья, может принести много проблем. Он и члены его семьи могут отказаться от выселения в добровольном порядке. Выселять их придется, скорее всего, через суд. Процесс может оказаться долгим и неприятным.
- Еще одним неприятным сюрпризом может оказаться признание недействительным аукциона на основании размещения объявления о нем в ненадлежащем СМИ или с нарушением сроков.
Какие меры предосторожности следует предпринять.
Чтобы не купить жилье с бессрочными жильцами, следует проверить документы, выставленные организатором, выписку из ЕГРН и документ жилищного учета. Надо выяснить, нет ли среди жильцов отказников от приватизации, это убережет покупателя от приобретения проблемного лота.
В извещении о проведении торгов должны содержаться характеристики продаваемого лота. Там должны быть указаны кадастровый номер и площадь жилья, его стоимость, информация о продавце, дата проведения торгов. Извещение размещается в местной газете, на сайте ФССП России, на электронной торговой площадке.
ВНИМАНИЕ! Если объявление не размещено хотя бы в одном из этих источников, суд вправе признать торги недействительными.
Проверку юридической чистоты лота лучше доверить специалисту.
Рекомендации и советы от экспертов
Профессионалы, постоянно и активно занимающиеся скупкой арестованной недвижимости, рекомендуют новичкам вырабатывать в себе такие качества:
- Внимательность. Привычка поступать в строгом соответствии с требованиями торгов, чтобы не было повода отклонить вашу заявку.
- Предусмотрительность. Прежде чем планировать покупку лота, внимательно изучите его описание и документацию. Подумайте, сможете ли вы его перепродать с выгодой для себя?
- Трезвый расчет. Умение отказаться от бесперспективной покупки.
Один из покупателей рассказывает, что на торгах арестованным имуществом выгоднее всего заниматься недвижимостью — начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Это происходит потому, что имущество реализуют для погашения конкретного долга, и цену выставляют в зависимости от его размера, а не от реальной стоимости имущества.
Так, на одном из аукционов в 2021 году выставлялась трехкомнатная квартира по начальной цене 500 000 руб. Ровно таким был долг у должника. Аналогичные квартиры в этом городе стоили в то время около 3 000 000 руб.
Подводя итоги, делаем вывод: покупать арестованное имущество очень выгодно. По свидетельству участников, на электронных можно выкупить выставленные лоты с дисконтом до 80% от рыночной цены. Однако, стремясь к высокой прибыли, не стоит забывать про возможные риски, действовать в соответствии с регламентом и внимательно проверять документы.
Если вы готовы соблюдать установленные правила и стремитесь хорошо зарабатывать, пора начинать мониторинг арестованного имущества на официальных платформах.
Но немножечко каплю дегтя в эту чудесную бочку меда, как говорил один мой знакомый и опытный адвокат.
В моей практике было дело, когда на приобретенный на торгах автомобиль помимо 22!! наложенных арестов продолжали накладываться аресты, в том числе приставами других областей, поскольку должник продолжал брать и не возвращать кредиты и микрозаймы. Как в период судебного разбирательства о взыскании долга, так и в период исполнительного производства, и в ходе торгов, и даже после торгов должник продолжал предоставлять доказательства, оспаривать действия судебных приставов. С иском выходила даже бывшая супруга должника, требуя признать за собой право на ½ долю уже проданного на торгах автомобиля, несмотря на то, что несколько лет назад они с мужем разделили это имущество в суде (автомобиль перешел мужу, в пользу жены была взыскана компенсация). Все это время судом на автомобиль был наложен арест, и поступали новые аресты.
Больших переживаний и более пяти потраченных лет судебных разбирательств стоило моему взыскателю получить автомобиль должника в счет частичного возврата долга.
А ведь таким, с виду беспроблемным автомобилем могли заинтересоваться и вы, увидев его на электронной площадке.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Что делать, если имущество обременено долгами? При обременении имущество формально принадлежит собственнику, но фактически он не может распоряжаться им в полном объеме, например, продать, подарить, передать в аренду и т. д. Собственник недвижимости под обременением обязан информировать потенциальных покупателей о наличии обременений. Снять обременение можно, только погасив долги.
Могу ли я отказаться от покупки, если найдутся скрытые дефекты? Росимущество продает арестованные вещи, например, бытовую технику или автомобили, иногда в разы дешевле рыночной цены. Приобретая эти вещи, следует понимать, что на них нет гарантии, какие бы дефекты ни проявились после покупки, вернуть назад деньги невозможно. То же самое с недвижимостью. Покупая ее с большим дисконтом, гражданин должен осознавать степень риска.
Как долго проходит процедура покупки арестованного имущества? Победитель торгов должен выкупить имущество в течение 5-ти дней. За это время он должен не только подписать договор купли-продажи, но и внести полную цену.