Споры по вопросам аренды: права арендодателя и арендатора

Споры по вопросам аренды: права арендодателя и арендатора

Аренда помещения как для проживания в нем, так и для ведения бизнеса, достаточно непростой процесс и несет в себе множество скрытых нюансов, и порой ввиду отсутствия юридической грамотности арендатор остается и без помещения, и без денег. Именно поэтому важно владеть информацией и правильно обозначать в договоре свои права, да и соблюдение обязанностей также играет немаловажную роль во взаимодействии всех участников соглашения. Несоблюдение каких-либо договоренностей может привести стороны в суд. Так как избежать бесполезной траты времени на выяснение отношений в вопросах аренды недвижимости?

Основные понятия аренды

Аренда помещения подразумевает временное пользование им на определенных условиях, которые оговариваются всеми участниками соглашения и фиксируются в письменном виде. При этом она может быть долгосрочной, когда срок аренды помещения может превышать один год, и краткосрочной, когда арендатору необходимо помещение для проведения, например, разового мероприятия.

При этом, все условия использования объекта, а также права и обязанности сторон, сроки и размер платы указываются в договоре, который скрепляется подписями всех участников. И здесь важно уточнить все нюансы соглашения, чтобы между арендатором и арендодателем не возникло недопонимания и, тем более, неопределенных ситуаций.

Какими правами обладает арендодатель?

Прежде всего, арендодатель должен обладать правом собственности на недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду третьему лицу, подтвердить указанное право можно выпиской из ЕГРН, предоставленной Росреестром. Сдать помещение в аренду может и его арендатор, наделенный передачей помещения в субаренду. Указанные лица вправе осуществлять мониторинг своего имущества в течение всего срока его аренды, а при выявлении нарушений и, тем более, его порчи, они вправе потребовать как досрочного расторжения договора с арендатором. Так и уплаты в счет возмещения причиненного вреда компенсации, предусмотренной законом или договором.

Одностороннее расторжение договора аренды может по инициативе арендодателя и при условии несвоевременной оплаты или полного ее отсутствия на протяжении определенного сторонами длительного периода времени.

Однако такое условие также должно быть закреплено в договоре. Причем совершить указанные действия арендодатель вправе во внесудебном порядке. Впрочем, если арендатор отказывается освобождать помещение, то арендодатель будет вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме того, владелец недвижимого имущества может устанавливать сумму некоего залога, с целью компенсации будущих потерь имущества или порчи помещения, а также компенсацию просроченных платежей. Это в какой-то мере поможет обезопасить его от незапланированных трат или иных расходов.

Какие права есть у арендатора помещения?

Прежде всего, у арендатора есть право на использование арендованного здания или отдельного помещения, но именно с той целью, с которой он заключал договор аренды. Так если он снял квартиру для проживания в ней, то устраивать там, например, юридический офис или салон красоты, он не имеет права. И нарушение этого условия без согласия на то собственника может повлечь за собой расторжения договора.

При этом арендодатель не может требовать от него сверх того, что указано на страницах соглашения об аренде этого объекта. Указанные действия можно осуществлять только при полном согласии арендатора и только после внесения дополнений в уже существующие договоренности. Их нарушение также может спровоцировать конфликт и длительное разбирательство в суде.

Частые причины споров между арендодателями и арендаторами

К досрочному расторжению договора аренды и возникновению споров и судебных разбирательств может привести что угодно, однако стоит выделить наиболее частые причины этого явления:

• неуплата арендной платы. Далеко не все арендаторы честно выполняют условия договора в части своевременной уплаты ежемесячный платежей. И в такой ситуации арендодатель может потребовать не только расторжения соглашения, но и потребовать уплаты процентов за просрочку платежа;
• нарушение условий договора. Несоблюдение какого-либо пункта договора аренды, также повлечет за собой его расторжение. Например, арендатор стал пользоваться жилым помещением в коммерческих целях и получать с этого выгоду, при этом такое предусмотрено не было, и арендодатель разрешение на это не давал (закреплено в статье 615 Гражданского Кодекса РФ);
• проблемы с состоянием имущества и его ремонтом. Порча имущества, которое перешло во временное пользование арендатору, достаточно частая причина возникновения конфликтных ситуаций. Как показывает практика, арендатор не желает нести ответственность за вверенное ему имущество, и не следит за его состоянием, а то и умышленно портит его;
• передача прав аренды третьим лицам. Такое развитие событий возможно только при условии полного согласия арендодателя этого помещения.

Найти компромисс в любой спорной ситуации, даже при условии наличия полноценного договора аренды достаточно сложно, так как каждая из сторон преследует собственную выгоду. Поэтому зачастую такие ситуации возможно разрешить только в суде. При этом истцом по делу может выступать как арендодатель, так и арендатор помещения, все зависит от того, чьи права были нарушены и кто является инициатором расторжения договора.

Как можно разрешить спор относительно арендных договоренностей?

Прежде чем обращаться в суд стороны обязаны урегулировать конфликт в досудебном порядке с соблюдением всех установленных правил. Для этого сторона должна направить претензию своему оппоненту с требованием устранить нарушение до определенного числа, например, погасить задолженность по арендной плате или произвести ремонт помещения, которое получило повреждения в результате деятельности арендатора. И если претензия не будет удовлетворена в полном объеме, потерпевшая сторона имеет полное право обратиться в суд для решения спорного вопроса.

Однако существуют и иные способы решения споров в досудебном порядке, среди которых стоит выделить:

• медиацию, при котором в разрешении конфликта участвует третье лицо. При этом оно старается учесть интересы всех участников спора и найти выгодное для всех решение. Участие лица в качестве медиатора не требует регистрации ИП или выполнения определенных условий, а сам процесс может происходить как в досудебном порядке, так и уже во время судебного разбирательства. Стоит заметить, что такой способ позволяет значительно сократить время и финансовые затраты на разбирательства в суде;
• арбитраж, который подразумевает более сложный процесс и привлечение не только третейского судьи, но и постоянно действующего арбитражного учреждения, которое может быть представлено некоммерческой организацией, в чьи обязанности входит арбитражное разбирательство на постоянной основе. Такой процесс будет и дольше по времени.

И если не один из вышеперечисленных способов не помог в ликвидации конфликта, стороны могут решить вопрос в судебном порядке. Но для этого, скорее всего, потребуется помощь грамотного юриста, который правильно составит исковое заявление и подготовит необходимый пакет документов, в том числе и заключение экспертной комиссии в случае причинения ущерба неправомерными действиями. В этом случае, важно и правильно определить подсудность и подведомственность дела суду.

Так если спор возник между физическими лицами, то рассматривать его по общему правилу будет районный суд по месту жительства ответчика (если иное не установлено договором аренды). Если же сторонами договора аренды являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, разбираться придется в арбитражном суде.

Ответственность сторон договора аренды

За неудовлетворительное состояние арендованного имущества ответственность может нести и сам арендодатель, так как он обязан предоставить его в надлежащем состоянии и пригодным для использования, а также своевременно производить его ремонт или полную замену. Арендатор соблюдение этого права может потребовать в том числе и в суде.

Если же порча арендованного имущества произошла по вине арендатора, то возмещать убытки придется именно ему, и такое условие, как правило оговаривается в договоре. При этом арендодатель может потребовать не только проведения ремонта испорченного имущества, а и уплаты ему денежной компенсации этого ремонта.

При этом в суде стороны могут требовать не только прямого возмещения убытков, но и уплаты упущенной выгоды. Например, если по вине арендатора произошел пожар в арендуемом помещении и это было доказано в суде, то арендодатель может потребовать не только полное восстановление его в прежний вид, но и компенсацию за тот период, когда он не смог получать выгоду от сдачи этого имущества в аренду, причем в полном объеме.

Рекомендации для арендодателей и арендаторов

Как правило, конфликтные ситуации, которые приходится решать в суде, возникают по причине отсутствия нужного пункта в договоре, поэтому очень важно учесть на его страницах все нюансы такого сотрудничества. В таком случае поможет грамотный юрист, который учтет интересы всех сторон и включит в такой документ все необходимое.

Не стоит забывать и о письменных дополнительных соглашениях, например, в случае увеличения арендной платы, которое оформляется в виде дополнения к основному документу и закрепляется подписями сторон. И конечно договориться можно еще на досудебной стадии и найти выход из сложившейся ситуации, возможно с привлечением третьей стороны, который имеет независимое мнение и способен принять адекватное решение.

Заключение

Грамотное составление договора аренды позволит не только не допустить возникновения конфликтных ситуаций при аренде недвижимости, но и значительно сократить время на решение спорных вопросов, ведь в большинстве случаев затягивание разбирательства может принести убытки обеим сторонам.