Установление сервитута

Если вы можете подъехать к своему дому только через соседний участок, если для граждан перекрыта дорога к лесу и озеру, не надо отчаиваться. Установите сервитут. Я расскажу, что это, и как это сделать.

Бывает так, что по тем или иным причинам , в том числе при исправлении судом или Росреестром кадастровых ошибок, изменяются границы некоего, в том числе и необязательно смежного земельного участка, и дорога к вашему дому оказывается чужим владением. Тут у владельцев оставшегося без свободного подъезда или прохода земельного участка или дома и возникает нужда на ограниченное использование чужой собственности. Тогда они и сталкиваются с понятием сервитут. Что такое сервитут и для чего он нужен, расскажу чуть ниже.

Что такое сервитут и как его оформить

Сервитут — это возможность ограниченно пользоваться чужим земельным участком или другой недвижимостью. Сервитут служит важным рычагом как для защиты интересов государства, так и для защиты отдельных граждан и юридических лиц.

Институт сервитута сложился еще в римском праве, когда нужно было урегулировать противостоящие друг другу интересы частных собственников. Он очень разнообразен, и может устанавливаться как в отношении участка земли, так и в отношении любых объектов недвижимости. И раньше всего возникли именно земельные сервитуты, например, на право проведения воды через участок соседей.

Установление сервитута может происходить двумя путями.

1. По добровольному соглашению между гражданином, требующим допуска и собственником соседского участка.
2. Согласно судебному решению, если землепользователи не достигли согласия в добровольном порядке.

В зависимости от числа тех, чьи интересы защищаются, сервитут может быть частным и публичным.

Частный сервитут: порядок установления

Частное право пользования чужим участком обычно устанавливается для ограниченного числа людей, чаще всего они приходятся друг другу соседями. Гражданин вправе потребовать от владельца соседнего участка:

• обеспечения прохода к дому через его территорию;
• предоставления возможности провести через соседский участок водопроводную, газовую трубу и т.д.

В этом случае между соседями заключается соглашение (договор), в котором указывается причина необходимости пользования чужой собственностью.

При заключении соглашения собственник участка предупреждается, что в случае необходимости им должен быть предоставлен доступ к коммуникациям для проведения реконструкции, ремонта либо сервисного обслуживания. При обоюдном согласии сервитут подлежит регистрации в Территориальном Управлении Росреестра в установленном порядке.

Если хозяин участка не соглашается заключить соглашение добровольно, добиваться разрешения придется в суде.

Публичный сервитут: порядок установления

Действует в публичных интересах: государства, региональной или муниципальной администрации, граждан. Устанавливается, если должны быть обеспечены:

• свободный проезд или проход водному объекту или берегу;
• межевание;
• размещение геодезических, гравиметрических, нивелирных пунктов и возможность подойти к ним;
• мелиоративные и дренажные работы;
• водопой и прогон скота;
• сенокошение и выпас;
• возможность охоты, рыболовства, рыбоводства и т.д.
• строительство, эксплуатация и капремонт электрических, тепловых, водопроводных коммуникаций, линий газоснабжения, нефтепроводов, используемых для государственных и муниципальных нужд;
• складирование стройматериалов, размещение вспомогательных строительных сооружений для возможности строительства, реконструкции и ремонта автомобильных и железных дорог;
• проведение инженерных изысканий и работ;
• реконструкция или капремонт участков инженерных сооружений, признанных линейными объектами.

Установление публичного сервитута происходит, если земельный участок необходим для использования в интересах государства. Это происходит на основании соответствующего нормативно-правового акта.

Еще одним ключевым признаком публичного сервитута признается отсутствие перечня конкретных людей, которые получают возможность беспрепятственного доступа.

Законодательное регулирование сервитута предусматривается ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, иными законодательными актами.

Основания возникновения сервитута

Законным основанием для установления сервитута является решение уполномоченного органа местного самоуправления, муниципалитета или государства. Основанием для установления публичного сервитута является необходимость защиты интересов неопределенного круга лиц, которую нельзя обеспечить другим способом.

ВНИМАНИЕ! Если основания для установления сервитута отпали, любая из сторон может обратиться в суд с требованием о его прекращении.

Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте

Если не удалось достигнуть соглашения с соседом добровольным путем, придется обращаться в судебные органы. Следует понимать, в какой суд обращаться для разрешения земельного спора. Определение подсудности происходит на основании следующих принципов:

• если хотя бы одна из сторон является частным лицом, спор рассматривает суд общей юрисдикции;
• если спор идет между юридическими лицами, организациями, дело будет в компетенции арбитражного суда.

СПРАВКА! Вопросы установления или отмены сервитута подчиняются правилам исключительной подсудности, и рассматриваются либо арбитражным судом субъекта Российской Федерации, либо районным судом общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка. Правила договорной подсудности к указанным спорам не применимы.

Как правильно оформить договор о сервитуте

Договор заключается между сторонами, одна из которых — собственник участка земли, вторая — лицо, которому крайне необходимо воспользоваться этим участком.

Прежде чем обращаться в суд, надо сделать попытку мирно договориться с соседом и хотя бы уведомить его о том, чего вы добиваетесь.

Договор может быть составлен в простой письменной форме. Обращаться к нотариусу или иным официальным лицам не обязательно.

В соглашении сторон обязательно должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер участка;
• его кадастровый план;
• копия кадастрового паспорта;
• недвижимость, на которую распространяется сервитут, описание его границ;
• безвозмездность или платность;
• сроки проведения работ;
• необходимость прохода по соседской территории.

После составления договора стороны подают заявление для проведения государственной регистрации.

ВНИМАНИЕ! Если мирным путем к соглашению прийти не удалось, придется обращаться в суд.

Как устанавливают сервитут на земельный участок

Законодательное регулирование происходит на основании Гражданского и Земельного кодексов.

В Гражданском кодексе рассказывается, что такое сервитут, как и для чего он устанавливается. В нем же регулируются вопросы установления частного сервитута.

Статьи Земельного кодекса регулируют проблемы публичного сервитута.

При каких условиях возможно установление сервитута на земельный участок

Установление ограничения может происходить только в том случае, если никакие другие способы доступа к собственности невозможны. Земельный сервитут защищает в первую очередь интересы собственника, который намерен надлежащим образом использовать свой участок за счет соседнего. Но такое использование должно быть и наименее обременительным в отношении собственника соседнего участка.

Какие документы необходимы для установления сервитута

При регистрации сервитута по обоюдному согласию необходимо предоставить:

• паспорта;
• соглашение о сервитуте;
• заявление;
• межевой план участка, на который накладывается сервитут;
• чек, подтверждающий оплату госпошлины.

Какие трудности могут возникнуть и как их избежать

В процессе правоотношений может возникнуть определенное количество проблем.

Инициатор установления сервитута должен понимать:

• при существовании нескольких подходов к его земельному участку его обязанность выбрать вариант, наименее обременительный для собственника участка;
• по делу скорее всего будут назначены оценочная экспертиза ( определение платы за пользование частным сервитутом) и землеустроительная экспертиза (определение границ частного сервитута);
• при наличии иных существующих вариантов подхода или подъезда в иске с большой долей вероятности будет отказано.

ВНИМАНИЕ! Если расходы для организации другого варианта доступа несоразмерно велики для собственника, принимается решение об установлении сервитута.

Много вопросов вызывает государственная регистрация при установлении сервитутов. Он может устанавливаться как на весь участок, так и на его часть. При установлении сервитута на весь земельный участок, его необходимо поставить его на кадастровый учет. Ранее считалось, что ограничение на часть участка тоже должно отражаться в ЕГРН. Однако в судебной практике есть прецеденты, когда судом не требуются документы об осуществлении кадастрового учета части участка. Для суда иногда достаточно информации, предоставленной сторонами. Этот пункт дает возможность значительно сократить расходы в связи с отказом от кадастровых работ.

С другой стороны, отсутствие установленных границ допускает возможность для злоупотреблений.

Кто платит за сервитут

Одним из важнейших вопросов является плата за сервитут. По логике компенсационные выплаты осуществляет инициатор сервитута, который доставляет определенные неудобства собственнику участка.

Размер платы определяется по договоренности между участниками соглашения. Выплата может быть единоразовой либо поделена на равномерные платежи, которые будут происходить в течение всего срока действия договора.

При невозможности договориться мирным путем каждая из сторон может обратиться в суд. В этом случае плата устанавливается в соответствии с принципами разумности и соразмерности с учетом площади участка, срока действия соглашения и т.д.

В заключение следует отметить, что сервитут является одним из важных правовых рычагов, который помогает защищать интересы собственников без изъятия у них прав на земельные участки. При этом существующая законодательная база постоянно совершенствуется, судебная практика пополняется новым положительным опытом. Для многих сервитут может стать единственным выходом в тяжелой жизненной или производственной ситуации.